TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME
Sentenza n. 668/2023 del 28-08-2023
principi giuridici
In tema di appalto di lavori condominiali, il condominio committente è responsabile, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi dall'esecuzione delle opere, salvo che provi il caso fortuito, consistente in un evento oggettivamente imprevedibile e non evitabile con l'ordinaria diligenza.
Il direttore dei lavori, in caso di difetti costruttivi, risponde in via solidale con l'appaltatore e con tutti i soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell'intervento edilizio, abbiano contribuito alla determinazione dei vizi.
L'appaltatore è responsabile per i vizi dell'opera derivati anche da errori del progetto fornitogli dal committente, sia nel caso in cui, pur essendosi accorto di tali errori, non li abbia tempestivamente denunciati al committente, sia nel caso che non li abbia rilevati, ma avrebbe dovuto e potuto riconoscerli con la normale diligenza e nei limiti delle sue cognizioni tecniche.
In tema di condominio, la realizzazione di una canna fumaria ad uso esclusivo da parte di un condomino, innestata su beni condominiali, costituisce modifica che comporta il superamento dei limiti del pari uso della cosa comune, stabiliti dall'art. 1102 c.c., qualora la stessa produca immissioni contra legem.
Nell'azione negatoria servitutis, la prova di un diritto limitativo di quello dell'attore grava sul convenuto, al quale spetta di offrire in prova l'esistenza del diritto di compiere l'attività lesiva dell'altrui diritto di proprietà.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Responsabilità Extracontrattuale e Condominio: Infiltrazioni, Canna Fumaria e Limiti del Diritto di Proprietà
Una recente sentenza del Tribunale Civile di ### ha affrontato una complessa vicenda riguardante responsabilità extracontrattuale in ambito condominiale, analizzando questioni relative a infiltrazioni d'acqua, realizzazione di una canna fumaria e limiti del diritto di proprietà.
La controversia trae origine da lavori di manutenzione straordinaria commissionati da un ### a una ditta appaltatrice. Un condomino ha citato in giudizio il ###, l'amministratore, il direttore dei lavori, l'impresa appaltatrice e un'altra condomina, lamentando danni al proprio appartamento a causa di infiltrazioni d'acqua derivanti dai lavori, nonché per la realizzazione di una canna fumaria in sostituzione di un preesistente condotto di sfiato condominiale.
Il condomino attore ha richiesto il risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni, contestando la gestione del mandato da parte dell'amministratore, del direttore dei lavori e dell'appaltatore, e denunciando un presunto conflitto di interessi a favore dell'altra condomina. Ha inoltre chiesto il risarcimento dei danni derivanti dalla realizzazione della canna fumaria e la declaratoria di inesistenza di una servitù passiva a carico della sua proprietà, con conseguente ordine di demolizione della canna fumaria.
Il Tribunale, dopo aver espletato una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), ha accertato la presenza di infiltrazioni nell'appartamento dell'attore, riconducibili a una "cattiva condotta dei lavori" e alla "mancanza della regola dell'arte". Il CTU ha individuato diverse cause specifiche delle infiltrazioni, quantificando i danni necessari per l'eliminazione delle stesse e il ripristino dell'immobile.
I giudici hanno ritenuto fondata la domanda risarcitoria relativa alle infiltrazioni, condannando in solido il ###, l'amministratore, il direttore dei lavori, l'impresa appaltatrice e la condomina committente della canna fumaria al risarcimento dei danni. Il Tribunale ha evidenziato la responsabilità del ### in quanto custode delle parti comuni dell'edificio, richiamando il principio secondo cui il committente di lavori appaltati è responsabile dei danni cagionati a terzi, salvo che provi il caso fortuito. È stata inoltre riconosciuta la responsabilità dell'amministratore per "culpa in vigilando", del direttore dei lavori e dell'impresa appaltatrice per la mancata osservanza delle regole dell'arte e per la mancata denuncia di eventuali vizi. Infine, è stata riconosciuta la responsabilità della condomina committente della canna fumaria, in quanto la stessa ha contribuito a causare le infiltrazioni.
Il Tribunale ha invece rigettato la domanda risarcitoria per "illecita gestione del mandato" e per il presunto conflitto di interessi, ritenendo insufficienti le prove fornite dall'attore in merito ai danni subiti.
Con riferimento alla canna fumaria, il Tribunale ha accolto la domanda negatoria di servitù, dichiarando l'inesistenza di una servitù passiva a carico della proprietà dell'attore e ordinando la rimozione della canna fumaria a spese della condomina committente. I giudici hanno accertato che la canna fumaria, realizzata in sostituzione del preesistente condotto di sfiato condominiale, serviva esclusivamente la proprietà della condomina convenuta, alterando la destinazione del bene comune e arrecando danno alla proprietà esclusiva dell'attore, oltre a produrre immissioni intollerabili.
Il Tribunale ha rigettato le domande di manleva proposte dal ### nei confronti dell'impresa appaltatrice e del direttore dei lavori, evidenziando che l'attore aveva formulato una domanda diretta nei confronti dei convenuti, sulla quale il Tribunale si era pronunciato riconoscendo la responsabilità solidale di tutti i resistenti nel risarcimento dei danni per i vizi riscontrati che hanno cagionato le infiltrazioni di acqua nell'appartamento dell'attore.
La sentenza si segnala per la sua approfondita analisi delle responsabilità in ambito condominiale, con particolare riferimento ai lavori appaltati e alla realizzazione di opere che incidono sui diritti degli altri condomini. La decisione ribadisce l'importanza del rispetto delle regole dell'arte nell'esecuzione dei lavori, nonché la necessità di tutelare il diritto di proprietà dei singoli condomini e il corretto utilizzo delle parti comuni dell'edificio.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.